대한민국 사람에게 집은 무엇일까? 한국 사람에게 집은 목숨과도 같다. 결혼 후 최대 목표는 내 집 마련이고 그 후엔 더 넓은 집으로 이사 가는 것이다. 또한 아이를 대학공부까지 시키고 시집장가 보낼 때 집 한 칸 해줄 수 있으면 부모 노릇 다했다고, 제대로 했다고 말하기도 한다. 또한 집은 성공의 잣대다. 30대엔 30평대, 40대엔 40평대 강남 아파트에 살면 성공이라는 말이 있을 정도다. 어떤 아파트 광고처럼 대한민국 사람에게 집은 단순한 주거 공간이 아니라 사랑이며, 성공이다.
거품 낀 대한민국 부동산, 남은 것은 하락뿐인가? 이런 마음이 모여서일까? 최근 몇 년 사이 대한민국 부동산 가격은 광풍이라는 말로도 설명이 부족할 정도로 올랐다. 너무 많이 올라서일까? 정부의 대책 때문일까? 최근 집값이 주춤하고 있다. 최근 강남 집값은 10주째 하락하고 있다는 보도도 잇따르고 있다. 또한 부동산 전문가들도 저출산과 경제의 주축인 40대가 줄어드는 시점에서는 집값이 하락할 것이라고 전망하고 있다. 저출산으로 앞으로 태어나는 아이들은 결혼 후 양가에서 집을 한 채씩 물려받게 될 것이며 부동산 수요자 가운데 가장 많은 사람들이 몰려 있는 지금의 40대가 은퇴하는 시점에는 대부분의 사람들이 복잡한 도시가 아닌 수도권 또는 교외로 나가 서울 집값이 하락할 것이라는 것이다. 이미 주택보급률이 100퍼센트가 넘었다는 것도 집값 안정을 점치는 한 요인이다. 하지만 점점 결혼연령이 높아지고 있고, 수명 또한 점점 늘어나고 있으며, 무엇보다 주거환경에 대한 기준이 나날이 높아지기 때문에 단순한 수치로 부동산 시장 전체를 예측할 수는 없다. 앞으로 10년간은 부동산 시장이 양적 팽창에서 벗어나 질적 차별화를 이루는 시대이기 때문이다. 중요한 것은 주택이 주거 목적을 해결하면서 자산가치를 얼마나 높일 수 있으냐 하는 것이다. 즉 집을 사는 것뿐만 아니라 어떻게 운영하느냐가 중요해진 것이다.
대한민국 부동산, 희망을 이야기하다! 1989년 《맨큐의 경제학》의 저자로 유명한 하버드대학교 경제학과 맨큐 교수는 ‘2007년 미국의 실질 주택가격이 1998년보다 47퍼센트 폭락할 것’이라며 인구구조의 변화가 자산 가치에 미치는 영향력에 대해 언급했다. 하지만 현재 미국 부동산은 버블을 걱정할 만큼 오른 상태이다. 맨큐 교수는 이민 인구를 고려하지 않았고 신규 주택 외에 크고 고급스런 주택을 사려는 수요 등을 감안하지 않았기 때문이다. 현재 매스컴에서 보도하고 있는 대부분의 기사 역시 단순한 수치를 분석한 것에 불과하다. 우리나라 역시 저출산으로 일할 사람이 부족해 이민을 고려하지 않을 수 없으며 이미 작년에 결혼한 농촌총각의 40퍼센트 이상이 국제결혼일 정도로 외부 인구 유입이 늘어나고 있다. 즉 단순히 지금 저출산이기 때문에 인구가 줄어든다는 것은 글로벌화되는 시대를 읽지 못하는 사람들의 예측일 뿐이다. 물론 순식간에 올라버린 부동산 가격에 일시적인 조정은 있을 것이다. 하지만 부동산 시장 전체가 폭락하지는 않을 것이다. 더불어 부동산 시장은 양극화되어 앞으로는 오르는 지역만 오르게 될 것이다. 못 먹고 없이 살던 때엔 비바람 가릴 내 집 한 칸만 있으면 좋겠다던 마음이 이제는 남보다 더 좋은 집, 더 넓은 집을 추구하기 때문이다.
부자는 10년 후에도 부동산에 투자한다! 이 책은 자금력과 정보력이 부족한 대다수의 보통사람들을 위해 쓴 책이다. 저자는 10여 년간 금융기관, 개발업체, 중개업, 분양대행업체, 부동산 정보업체까지 두루 실무를 쌓은 경험을 바탕으로 이 책을 썼다. 저자의 전문가적인 비전과 자유로운 상상력은 2020년 대한민국의 조감도를 우리의 눈앞에 생생하게 펼쳐놓았다. <1장 2020년, 대한민국 1등 부동산을 상상한다>와 <2장 지금 갈아타면 평생 든든한 지역을 찾아라>에서는 2020년 판교의 모습을 시작으로 상위 1퍼센트의 부자들의 생활이 어떻게 달라지는지 보여주고 있다. 돈은 결국 부자들이 원하는 곳으로 흐르기 때문이다. 저자는 앞으로 부자들이 모일 곳은 짚어주며 어떻게 달라지는지를 설명한다. 단순히 이 지역이 좋다 나쁘다가 아니라 기업하기 좋은 서초와 고급 주거지로 거듭나는 목동, 앞으로 가장 살기 좋아진다는 용산 등 투자 목적에 따라 어디에 어떻게 투자하는 것이 좋은지 상세하게 설명하고 있다. 아이를 위해 교육환경이 좋은 곳을 찾는다면 목동을 주목해보자.
저자는 2010년부터는 목동에 재건축 바람이 불 것이라고 보고 있다. 목동아파트는 1980년대 대규모로 건설되었는데 대지지분이 높은 편이다. 동간 거리가 넓고 녹지공간이 많아 친환경적인 고급 아파트의 대명사로 자리 잡게 될 것이라고 한다. 또한 현재도 과학고, 외고 등 특목고 진학률이 전국 최고인 이곳은 앞으로 친환경적인 주거환경과 높은 시너지 효과를 낼 것이다. 요즘 오피스텔로 화제가 되고 있는 송도는 외국인 학교가 세워지고 국내 유명 대학의 분교가 들어오는 등 교육환경이 좋아지고 인천대교, 제3 경인고속도로 신설, 인천지하철 연장 등으로 서울과의 접근성이 크게 좋아진다. 또한 최고급 해양복합리조트, 특급 호텔, 별장형 레지던스, 요트 정박시설, 헬기 착륙 시설, 초대형 컨벤션 센터 등이 건설될 예정이어서 앞으로 이곳처럼 좋아질 곳은 없다고 말한다. 또한 <5장 트렌드를 읽으면 1등 부동산이 보인다>에서는 끊임없이 변하는 부동산 트렌트를 읽기 위해서는 어떻게 해야 하는지를 <6장 불황일 때 갈아타는 부자들의 부동산 투자>에서는 불황을 오히려 기회로 삼는 부자들의 부동산 투자법을 알려준다.
대한민국 부동산 투자의 새바람! 부동산에 투자한다고 하면 투기를 한다고 말하는 사람들이 많다. 투자와 투기의 차이는 무엇일까? 단순히 돈을 몇 배로 불렸느냐가 투자와 투기의 차이는 아닐 것이다. 높은 수익을 냈어도 정확한 조사와 시대를 한 발 앞서는 예측으로 미리 가서 기다렸다면 투자지만 몇 푼 안 되는 수익을 냈어도 남들이 하니까 따라하는 것은 투기일 것이다. 10년 후를 내다보면서 앞으로 발전할 곳, 더 좋아질 곳에 먼저 가서 기다리는 그들을 투기꾼으로 몰기엔 그들의 끈질긴 인내심과 칼 같은 결단력은 존경스러울 정도다. 대한민국 부동산의 미래를 보여주는《지금 갈아타면 평생 든든한 대한민국 1등 부동산》은 보통사람들에게 부동산 투자의 핵심 트렌드와 지금부터 눈여겨봐야 할 곳이 어디인지, 목적에 따라 투자지역이 어떻게 달라져야 하는지 친절하고 상세하게 설명하고 있다.
1 2020년, 대한민국 1등 부동산을 상상한다 대한민국의 비버리힐스에 가다_ 2020년 판교 통일시대의 대한민국 부동산 둘로 나뉜 베이비부머 최첨단 아파트의 하루 민수 씨의 생활로 보는 2020년 상위 1퍼센트 부자들의 미래 위기의 건설사들 부동산중개업과 컨설팅업체들
2 지금 갈아타면 평생 든든한 지역을 찾아라 2020년, 대한민국의 부자 트렌드 뉴시티로 거듭난 강남신도시 부자들의 놀이터 잠실과 제2의 송파를 꿈꾸는 강동 명품 기업복합도시 서초와 고급 주거지 목동 강남권을 잇는 뚝섬과 여의도 강북의 부촌 용산과 과학기술도시 과천 천지개벽한 송도신도시
3 대한민국 부동산, 1등으로 바뀔 곳은 아직도 많다 친환경 생태도시_ 은평뉴타운 유비쿼터스를 꿈꾸는 도시_ 용인 흥덕지구 미니판교_ 성남 도촌지구 삼성 미니신도시_ 용인 동천지구 판교 수혜를 노리는 상현·성복·신봉지구 첨단업무단지_ 강일지구 입체복합도시_ 인천 가정오거리
4 신도시 신화는 계속된다 부동산 투자의 영원한 테마, 신도시 신도시 투자로 돈 버는 여덟 가지 방법 서북부의 포스트 판교_ 파주 운정신도시 태풍의 핵_ 송파신도시 첨단행정도시_ 수원 이의신도시 세계적 도시로 도약하는 송도신도시 관광․레저․금융의 도시_ 청라지구 충청권의 판교_ 아산신도시와 대전 서남부권
5 트렌드를 읽으면 1등 부동산이 보인다 대출이자보다 최소 열 배 이상 오르는 아파트를 잡아라 대규모 문화시설 인근 아파트를 주목하라 초대형 복합단지를 공략하라 주택의 새로운 트렌드, 저밀도 주택이 뜬다 TV 광고 속의 아파트를 사라 인기 드라마 속에 돈 되는 부동산이 숨어 있다 대규모 개발지 인근을 노려라
6 불황일 때 갈아타는 부자들의 부동산 투자 불황에 강한 아파트 고르는 다섯 가지 기준 반드시 오르는 아파트를 고르는 다섯 가지 기준 남들이 꺼리는 오피스텔로 대박 내기 잘 팔아야 돈 된다 당선자의 고향에 관심을 가져라 임대주택으로 부자 되기
10여 년 전 은행에서 명예퇴직한 김일수 씨는 부모님을 곁에서 모시겠다는 큰아들 요청에, 못 이기는 척 60평대 아파트를 30평형대 두 채로 분리하여 며느리를 맞았다. 일반 아파트는 1천 가구당 10개 안팎의 평면을 선보이지만, 판교신도시는 그보다 훨씬 많은 100개 이상의 평면을 선보였다. 게다가 입주민들의 취향에 따라 방을 줄였다 늘렸다 할 수 있는 가변형 벽체도 도입했다. _p.17
남북한 정상들은 서울과 개성 ~ 평양 ~ 신의주를 잇는 남북철도와 동해선이 연결된 뒤로는 철도를 이용해 정상회담에 참가하고 있다. 경의선 연결 이후 개성공단의 물류비용이 대폭 절감되었고, 한․중 간이나 한․ 유럽 간 물류선진화로 인해 시베리아 횡단철도TSR 사업도 가속도가 붙고 있다. 백령도 연안, 철원, 고성, 경기도 파주 등의 지역에서도 평화도시가 조성되어 외지투자자들의 발길이 끊이지 않고 있다. 남측의 자본과 기술, 북측의 노동력이 결합된 ‘통일경제특구’가 파주에 설치되었고, 비무장지대는 지상으로 교통망이 복구되어 교류협력지구로 지정되었다. 수백만 평의 기업단지가 철원에 만들어졌으며, 북한 근로자도 이곳에서 일하고 있다. 철원은 개성공단과 더불어 통일경제특구로 지정되어 파주·문산의 LCD단지 등 첨단산업단지와 연계되어 남북한 경제교류에 이바지하고 있다. _p.29~30
초창기 반값아파트에 당첨되면서 과거 ‘판교 당첨’에 버금가는 행운을 누려 주변의 부러움을 한 몸에 받은 사람도 있었다. 하지만 애석하게도 시간이 지날수록 건물의 자산가치는 떨어졌고 반값아파트에 사는 아이들도 학원에서 ‘반값’이라고 놀림당하기 일쑤여서 사회문제가 되었다. 인근의 아파트 가격은 계속 오르는데, 반값아파트는 시간이 갈수록 가격이 떨어진 것이다._p.55~56
1950~60년대생 베이비붐 세대의 퇴직과 고령화 현상, 그리고 갈수록 줄어드는 인구구조와 맞물려 일부 지역의 대형 아파트는 가격하락 압력을 받고 있다. 반면에 이혼율과 독립세대의 증가로 대형 평형보다는 중소형 평형의 가격상승률이 눈에 띄게 나타나고 있다. 특히 부자 씨가 사는, 1퍼센트 부자들만 모여 사는 곳에는 쾌적성을 겸비한 희소성과 그들만의 커뮤니티 형성으로 퇴직한 거액 자산가들의 진입이 활발해져 부동산 가격이 연일 상승하고 있다._p.65
뚝섬 일대는 오래전 강남권 버블 논란이 한창 진행중일 때도 투자자들이 꾸준히 관심을 보였던 지역이다. 행정구역상 성동구 성수동에 속하는 뚝섬 일대 부동산은 35만 평 규모의 서울숲 호재 외에도 신분당선 개통과 유턴 프로젝트의 중심지로서 투자자들의 발길을 불러 모았다. 또한 강남권 수요자를 겨냥한 고급 주상복합과 현대 힐스테이트 분양, 이마트 본사 이전으로 주변 부동산 시장을 술렁거리게 했다. 서울숲과 신분당선 개통 호재로 급등했던 강변건영, 장미, 한진, 대림 아파트와 뚝섬역 인근 중앙하이츠아파트는 물론이고, 주변의 재개발 지역까지 가격이 들썩거려 성수동 일대는 부르는 게 값일 정도로 호황을 누렸다. 재개발 지역에 위치한 지분 5~6평으로 쪼개진 미완공 상태의 빌라까지 준공 후 등기 조건으로 거래될 정도였는데, 한강이 보이는 곳은 내놓기가 무섭게 팔려나갔다._p.105
유턴 프로젝트의 핵심지역으로 각광을 받고 있는 용산은 위치적으로도 은평 ~ 아현 ~ 용산 ~ 뚝섬 ~ 왕십리로 이어지는 중심축에 있다. 용산구는 한남 뉴타운 및 서빙고 아파트 지구 개발, 국제업무시설 유치, 신분당선 용산역 건립, 동작대교 도심부 연장 등 개발호재가 매우 풍부한 지역이다. 용산역 인근 국제업무지구에는 최고 350미터 높이의 초고층 빌딩도 들어섰다. 용산역과 민족공원을 둘러싼 주거지역 개발사업도 완료되었다. 또 부도심지구인 용산역세권을 중심으로 16개 구역이 특별계획구역으로 지정되어 아파트와 주상복합, 오피스텔 등이 건립되었다. _p.110~111
성남 도촌지구는 입주 후 전매제한이 없는 것이 특징으로 전 가구 청약저축 가입자에게 돌아갔다. 2006년 12월 첫선을 보인 도촌지구 청약저축 대상 커트라인이 1천 500만 원선을 웃돌아 판교 신도시보다도 높았고, 경쟁이 치열했던 일부 인기 타입의 경우 최고 1천900만 원선에서 당첨자가 결정되었다._p.136 대규모로 조성되는 공공택지, 즉 신도시는 정부의 주도적인 계획 아래 순차적으로 개발된다. 따라서 시간이 갈수록 기반시설이 완비되어 입주시점이 가까워지면 가격이 상승하는 특징이 있다. 하지만 분양가 상한제 및 채권입찰제가 적용되는 신도시의 경우에는 일정기간 전매가 제한되므로, 신도시 아파트에 당첨되더라도 바로 시세차익을 얻기는 힘들다. 그러나 오히려 합법적인 전매가능 시점에 이르면 시세차익이 상당히 커질 수 있다._p.162~163
상업·업무가 결합된 복합단지Complex는 부동산 개발의 새로운 추세로 자리 잡았다. 초고층이어서 토지 사용의 효율성이 높은데다 지역의 상징물도 되어 투자자 입장에서는 분양가 대비 상당한 프리미엄을 기대할 수 있다._p.223
